Продать квартиру полученную в наследство
Объект недвижимости, доставшийся по наследству, способен принести его владельцу доход. Насколько быстро это произойдёт, определяют процедуры гражданско-правового регулирования, возможности обладателей преимущественных прав, налоговые льготы.
Статья акцентирует внимание на предусмотренных законом действиях потенциального продавца в возможных операциях с наследственным имуществом.
1. Сделки после регистрации права собственности
Начать поиск потенциальных покупателей единственный наследник сможет через 6 месяцев и несколько дней, предусмотренных законом для вступления в наследство и регистрации нового собственника. Доказательства отсутствия других претендентов на имущество существенно ускорят продажу квартиры.
Предваряет заключение договора ряд последовательных, обязательных шагов:
- вступление в наследство и получение основного правоустанавливающего документа –Свидетельства о праве собственности;
- подача заявления в Росреестр о регистрации права наследника и получение выписки из Единого государственного реестра недвижимости.
Наследник не ограничен законом в сроках, не несёт ответственности за отсутствие регистрации.
Принявший наследство может сделать эти шаги в любое время. Но!
Получение Свидетельства о праве собственности и регистрация права наследника в Росреестре ускорят предстоящую сделку.
Если новый владелец упустит отведённое законом время для вступления в наследство, восстановление прав потребует обращения в суд. Получение правоустанавливающего документа затянется по времени.
Проволочка с регистрацией права собственности неразумна:
- владелец недвижимости не сможет её продать;
- зарегистрировать себя и членов семьи;
- застраховать имущество;
- воспользоваться налоговыми льготами.
Отсутствие регистрации делает объект собственности юридически невидимым. Операции с ним невозможны.
Вывод очевиден: соблюдение вышеуказанных процедур существенно ускорит монетизацию наследства.
2. Сделки до внесения сведений о собственнике в единый реестр недвижимости
Имея правоустанавливающий документ, наследник вправе распорядиться наследством до регистрации. Продавец недвижимости зарегистрирует своё право одновременно с регистрацией предварительно составленного договора о продаже. В противном случае документы будут возвращены, а сделка приостановлена.
Идя на такой шаг, собственник должен быть уверен в «юридической чистоте» объекта торга. Могут обнаружиться обременения или новые претенденты на наследство.
3. Реализация жилой доли в жилой недвижимости
Гражданин может унаследовать долю в квартире и реализовать её разными способами.
Продажа долей в квартире одному продавцу
Может возникнуть ситуация, при которой все долевые собственники согласны на продажу своих долей одновременно одному продавцу. В таком случае заключается общий договор купли-продажи совершеннолетними участниками. Закон разрешает это делать без участия нотариуса. Дольщики сами регистрируют договор в Росреестре. Полученная от продажи сумма распределяется между ними в соответствии с их долями.
Продажа доли в квартире без выделения в натуре
Наследнику, желающему распорядиться частью долевого имущества, следует рассчитать её стоимость и, помня о преимущественном праве, предложить выкупить его часть другим дольщикам. После получения их согласия продавец вправе реализовать свою долю.
Продажа с выделением доли в натуре
В ситуации с выделением доли в натуре дело может завершиться получением компенсации. Инициатору выделения его части жилья закон разрешает потребовать выделить её в судебном порядке, если остальные дольщики возражают.
Но по разным причинам (опасность перепланировки, невозможность доступа к местам общего пользования и др.) выделение доли в натуре бывает неосуществимо. В таком случае закон предлагает владельцу выделенной части получить денежную сумму или иную компенсацию от остальных дольщиков.
Выделенную долю в натуре владелец должен зарегистрировать в ЕГРН, а затем предложить другим собственникам выкупить её.
Предложение оформляется письменным уведомлением с указанием цены и условий продажи.
На реализацию преимущественного права закон отводит 30 дней. Если дольщики принимают предложение, сделка купли-продажи оформляется на условиях, указанных в уведомлении.
Если через 30 дней согласия никто не даст, инициатор продажи вправе предложить свою часть жилплощади постороннему покупателю.
В собранный для заключения сделки пакет документов необходимо включить нотариально заверенные отказы других дольщиков вместе с отправленными уведомлениями.
4. Реализация недвижимого имущества в совместной собственности
Волей завещателя квартира может достаться не одному наследнику, а, например, семейной паре. Срок продажи такого объекта будет зависеть от согласия супругов на сделку. Для заключения договора обязательно согласие другого партнёра, заверенное у нотариуса.
5. Операции с имуществом несовершеннолетнего собственника
Планируя выставить на торги имущество несовершеннолетнего собственника, следует помнить о важных моментах.
1. Закон обязывает таким операциям придавать нотариально заверенную форму.
2. Если несовершеннолетний собственник не вступил в наследство, необходимо оформить право собственности на ребёнка. Без этого шага процесс подготовки заключения договора теряет смысл.
4. Операции с собственностью несовершеннолетних требуют разрешения органов опеки.
Получить разрешение можно, предоставив ребёнку в собственность альтернативный жилой объект, не уступающий по качеству предыдущему. Если на продажу выставлена доля несовершеннолетнего, то её альтернатива должна быть не меньше площадью и не дешевле предыдущей.
5. Органы опеки потребуют согласия обоих родителей на операции с жилой недвижимостью.
6. Эмансипированный наследник
Эмансипированному подростку для реализации имущества достаточно подтвердить свою полную дееспособность. В списке его бумаг должен быть один из следующих документов:
- решение органа опеки о признании его полностью дееспособным (при согласии обоих родителей);
- решение суда (при несогласии одного из родителей);
- свидетельство о заключении брака.
Эмансипированный подросток вправе самостоятельно распоряжаться унаследованным имуществом.
7. Реализация недвижимости с зарегистрированными несовершеннолетними
Прописка в квартире несовершеннолетнего порождает проблему обременения. Решение проблемы возможно единственным способом: выписать ребёнка и зарегистрировать его по новому адресу, в службу опеки принести документы, подтверждающие факт прописки и качество новых жилищных условий. Они должны быть не хуже предыдущих. Следует иметь в виду, новое место регистрации несовершеннолетних в возрасте до четырнадцати лет должно совпадать с пропиской родителей. Все подобные действия должны быть одобрены органами опеки.
8. Налоговые льготы
Налог с продажи можно не платить
Наследнику квартиры следует помнить об установленном законом минимальном сроке владения недвижимым имуществом и не спешить с продажей. Налоговым кодексом он определён в 3 года или 5 лет в зависимости от условий возникновения права собственности.
Чтобы получить освобождение от уплаты налога, факт продажи следует совершить не ранее, чем через 3 года после смерти наследодателя. Им должен быть близкий родственник.
Если наследодателем является дальний родственник или посторонний человек, наследник получит освобождение от уплаты налога только по истечении 5 лет от даты открытия наследственного дела.
Имущественный вычет для налоговых резидентов
Владельцам, вынужденным продать унаследованное имущество ранее указанных сроков, закон даёт право на имущественный вычет в 1 млн. рублей. Налогом будет облагаться сумма, равная разнице между указанным в декларации доходом от продажи квартиры и вычетом в миллион рублей.
НДФЛ для резидентов и нерезидентов
Если унаследованная недвижимость реализуется до истечения минимального срока владения, доход от продажи облагается НДФЛ в размере 13% для резидентов РФ и 30% - для нерезидентов.
Краткий итог
Продавец унаследованной квартиры:
· может заключить договор о продаже до и после внесения сведений в единый реестр недвижимости;
· обязан ждать согласия долевых собственников в течение месяца, затем приступать к заключению сделки;
· не может продать недвижимость несовершеннолетнего наследника, пока не обеспечит его альтернативным жильём;
· может отложить реализацию унаследованного жилья на 3 года или 5 лет с целью освобождения от НДФЛ;
· воспользоваться правом на имущественный вычет
В статье не рассматриваются вопросы оформления пакета документов. Каждый случай требует индивидуального подхода
